Dúvidas frequentes

Em cumprimento ao princípio da legalidade, é vedado ao Registro de Imóveis funcionar como órgão de aconselhamento, consultoria e assessoria jurídica, pois são atividades privativas do exercício da advocacia, conforme prevê o artigo 1º da Lei nº 8.906/94. Ou seja, não podemos indicar quais são os caminhos técnicos-jurídicos adequados para solucionar os problemas apresentados pelos interessados, tampouco sugerir soluções para possibilitar o registro do título.

Registro são os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais, isto é, atos que resultarão na mudança do proprietário, por exemplo, compra e venda, formal de partilha, doação, etc., ou vão constituir ônus para o imóvel, por exemplo, alienação fiduciária, hipoteca, penhora, arresto, etc.

A averbação, por sua vez, é uma anotação acessória feita à margem do assento principal (transcrição/matrícula) com a finalidade de atualizar ou modificar o conteúdo do registro, os dados do imóvel ou das pessoas.

O art. 167 da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) exemplifica os atos que são objetos de registro (inciso I) e aqueles que devem ser averbados na matrícula do imóvel (inciso II).

Prenotação é a anotação prévia e provisória do número de ordem no protocolo, feita por oficial de registro público de um título apresentado para registro ou averbação, passando a gozar de prioridade em relação àquele título protocolado posteriormente, nos termos do art. 186 da Lei n. 6.015/1973.

Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação, nos termos do art. 182 da Lei n. 6.015/1973.

A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), dispõe acerca do Princípio da Prioridade, segundo o qual todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação. Por tal razão, a protocolização, a análise e o registro dos títulos apresentados deve se guiar pelo número de ordem de apresentação.

Os idosos, portadores de necessidade especial, pessoas acompanhadas por criança de colo, gestantes e lactantes são atendidos com preferência em relação aos pedidos e entregas de certidões e demais documentos, mas, quanto à protocolização de títulos, todos os usuários recebem senhas para assegurar a prioridade fixada no art. 182 e seguintes, da Lei 6.015/73.

Ressaltamos que, neste Cartório, disponibilizamos de um ambiente seguro, adequado, climatizado, com assentos preferenciais. Também, possuímos banheiros com acessibilidade, fraldário e fornecimento de água e café, a fim de garantir o melhor conforto às pessoas citadas acima durante a permanência e espera nos atendimentos.

Há duas formas de ingresso de protocolo nesta Serventia:

Protocolos físicos: os documentos devem estar em formato físico (impressos), com reconhecimento de firma nos documentos que as normas assim exigirem e devem ser ingressados no balcão de atendimento da Serventia (o pagamento pode ser realizado através de dinheiro, cheque, PIX, transferência bancária, cartão de crédito ou débito). 

Protocolos digitais: os documentos devem estar em formato digital, com assinaturas digitais no formato ICP Brasil, a fim de possibilitar a sua conferência. Como também, estes devem ser ingressados através do site da ONR, qual seja, https://registradores.onr.org.br/. Neste formato, o pagamento ocorre através da própria plataforma.

Ressalta-se que não há como conferir a assinatura digital através de uma folha impressa ou recepcionar documento físico de forma digitalizada. Como também, o protocolo deve ser todo físico ou todo digital, pois não há como recepcionar protocolos híbridos devido às formas de conferência de autenticidade que são distintas.

Ainda, nos termos do artigo 33 do Provimento 89/2019 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, é vedado aos registros de imóveis recepcionar ou expedir, postar ou baixar, documentos eletrônicos, informações ou declarações que se refiram aos protocolos ingressados na Serventia, por qualquer outro meio, inclusive e-mail ou correios.

Segundo a Lei de Registros Públicos, o Cartório tem 20 (vinte) dias úteis para registro ou, se negativado o título, o Cartório tem 10 (dez) dias úteis para expedir nota de exigência. Isto é, como regra geral, o protocolo tem validade de 20 dias úteis, sendo este o prazo legal para o oficial efetuar o registro ou averbação do título. Se houver exigências a serem cumpridas, o usuário deverá providenciá-las desde logo, pois os efeitos da prenotação cessarão automaticamente após o referido prazo, nos termos do art. 205, da Lei n. 6.015/1973.

Decorrido o prazo de vencimento dos efeitos da prenotação (20 dias úteis), o protocolo é cancelado automaticamente pelo sistema, com a retenção automática do valor mínimo e o repasse do FRJ ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina e do ISS ao Município de Criciúma, sendo necessária a abertura de novo protocolo para possibilitar o registro/averbação pretendidos.

As hipóteses de prorrogação do prazo de prenotação estão previstas no art. 676, § 2º, do Código de Normas da Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina.

Os protocolos relativos ao Parcelamento do Solo são suspensos quando do envio ao Ministério Público e permanecem suspensos até o retorno. Além disso, também são prorrogados os protocolos encaminhados com pedido de Suscitação de Dúvida à Vara de Registros Públicos, até a prolação da sentença. 

Contudo, existindo protocolos de outra natureza vinculados ao protocolo eventualmente suspenso, a prorrogação do prazo não se estende a eles, os quais obedecem à regra geral de vencimento da prenotação (20 dias úteis) e são cancelados de forma automática pelo sistema, ocasião em que é retido o valor dos emolumentos devidos e repassado o ISS e FRJ.

Portanto todas as hipóteses de dilação de prazo decorrem exclusivamente da Lei e não da vontade do registrador.

O princípio registral da cindibilidade significa a possibilidade do registro parcial do título apresentado a registro, desde que seja admissível a separação dos referidos direitos. Neste contexto, é possível aproveitar ou extrair determinados elementos aptos a ingressar de imediato no fólio real, e desconsiderar outros cujo registro dependa de providências adicionais.

Para que seja possível a cindibilidade, o interessado deve formular requerimento específico (por escrito), com reconhecimento de firma ou assinado na presença do Oficial ou de preposto, ou ainda mediante assinatura digital avançada ou qualificada.

São exemplos de títulos que podem ser cindidos: negócio que envolva mais de um imóvel, podendo ser registrado apenas um ou alguns dos imóveis; compra e venda ou formal de partilha em que haja notícia de uma construção, para registro da transferência do lote, deixando a averbação da regularização para momento posterior; cisão do formal de partilha para registro da transferência relativa a apenas um dos imóveis partilhados, ressalvando-se que eventuais frações partilhadas de um mesmo imóvel deverão ser registradas em ato único.

Não podem ser objeto de cisão, entre outros: a doação com reserva de usufruto; a compra e venda com garantia real; a permuta (art. 187 da Lei 6.015/73); a partilha em frações ideais em um imóvel específico.

Existem diversos tipos de certidão: Certidão de inteiro teor de imóvel (matrícula atualizada); situação jurídica; certidão de transcrição; certidão para fins de usucapião; certidão de ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias; busca de bens com emissão de certidão; certidão de quesitos na qual deverá ser informado o lapso temporal desejado e serão relacionados os bens compreendidos naquele período em nome da pessoa solicitada; ou, ainda, certidão de propriedade, na qual é emitida certidão de inteiro teor do imóvel.

Os prazos para emissão são contados em dias e horas úteis, conforme disposição do art. 19, § 10:

I - quatro horas, para a certidão de inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente, desde que fornecido pelo usuário o respectivo número;

II - um dia, para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e

III - cinco dias, para a certidão de transcrições e para os demais casos (ônus e ações, buscas, vintenária, quesitos, usucapião, etc.).

O prazo de sua validade é de 30 dias, em qualquer de suas modalidades (artigo 19 da Lei 6.015/73).

Emolumentos são as taxas devidas pelos interessados aos notários e registradores, pelos atos praticados no âmbito de suas serventias, dentro de sua competência legal, conforme os valores previstos para cada um deles.

Conforme o dispõe o artigo 97 da Lei Complementar Estadual nº 755/2019, os valores dos emolumentos serão reajustados no mês de dezembro de cada ano, segundo a variação acumulada, desde a última atualização, do índice oficial de inflação definido por ato do Conselho da Magistratura.

Para ingressar com o protocolo na Serventia, é cobrado o valor mínimo referente à prenotação do título e à análise da documentação. Esse valor mínimo varia de acordo com a natureza do protocolo: 1/3 do valor total dos emolumentos para os registros de incorporação imobiliária, parcelamento do solo e retificação extrajudicial de registro (art. 84 da Lei Complementar Estadual 755/2019). Para os processos administrativos de usucapião ou de adjudicação compulsória realizados na via extrajudicial serão devidos emolumentos correspondentes à metade dos valores previstos a título de emolumentos no item 2.2 da Tabela III (art. 85 da Lei Complementar Estadual 755/2019). E, para os demais casos, é cobrado o valor descrito na Tabela III, item 8.

Exclusivamente no Registro de Imóveis, temos os emolumentos, FRJ e ISS. Os emolumentos podem ser verificados na Tabela disponível no link https://www.ricriciuma.com.br/Custas, os quais são calculados tendo como base o valor do imóvel e o valor da transferência.    

Ressalta-se que havendo atos de registro ou averbação adicionais necessários ao registro principal, são cobrados emolumentos conforme tabela. Além disso, o FRJ será cobrado no percentual de 22,73% dos emolumentos devidos.

Por fim, antes do ingresso do protocolo, poderá ser solicitado um exame de cálculo sem custas adicionais diretamente através do balcão de atendimento da Serventia.